Dans un arrêt du 10 juillet 2025, la troisième chambre civile de la Cour de cassation rappelle que l’action en résiliation d’un bail pour manquement du bailleur à ses obligations de délivrance et de jouissance paisible n’est pas prescrite tant que le manquement persiste. Cette décision apporte une clarification essentielle pour les contentieux locatifs.

Les faits à l’origine du litige

Une société locataire, exploitant une scierie, avait pris à bail un terrain, des hangars et des bureaux. Elle reprochait à la SCI bailleresse d’avoir amputé d’un tiers la surface louée et d’avoir entravé l’accès aux bâtiments en construisant un hangar et un parking loués à un tiers. La locataire a assigné le bailleur en résiliation et en indemnisation. La cour d’appel de Colmar avait jugé l’action partiellement prescrite, considérant que le délai de prescription de cinq ans avait commencé à courir dès la connaissance du manquement.

La position de la Cour de cassation

La Haute Juridiction casse l’arrêt d’appel : elle rappelle que les obligations du bailleur de délivrance et de jouissance paisible (articles 1709 et 1719 du Code civil) sont continues et s’imposent pendant toute la durée du bail. Ainsi, si le manquement se poursuit, le délai de prescription (article 2224 du Code civil) ne commence à courir qu’à partir de la cessation de ce manquement. Autrement dit, la persistance du trouble permet au locataire d’agir en résiliation à tout moment tant que le manquement perdure.

Portée et intérêt pratique de l’arrêt

Cette décision sécurise les droits des locataires confrontés à des manquements persistants du bailleur, en particulier dans les baux commerciaux. Elle confirme que le délai de prescription ne peut être opposé tant que l’obligation de délivrance et de jouissance paisible n’est pas pleinement respectée. Les bailleurs doivent donc veiller à corriger rapidement toute réduction de la jouissance des lieux pour éviter des actions en justice même plusieurs années après la survenance initiale du manquement.
 
Cet arrêt invite à la vigilance dans la rédaction et l’exécution des contrats de bail : la réduction de l’assiette louée ou l’entrave à l’accès constitue un manquement continu. Tant que ce manquement perdure, l’action en résiliation reste ouverte, renforçant la protection du preneur et soulignant l’importance pour le bailleur de garantir une jouissance paisible pendant toute la durée du contrat.
 
Source : Cass. 3e civ., 10 juill. 2025, n° 23-20.491, FS-B